L'offre immobilière à Saint-Gervais va du studio au chalet « ski-in/ski-out », en passant par des chalets traditionnels, des fermes rénovées et des terrains à bâtir viabilisés. Ce marché attire des acheteurs à la recherche d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien immobilier destiné à la location, souvent les trois à la fois.
Situation et accès
Saint-Gervais-les-Bains est une commune du département de la Haute-Savoie, en région Rhône-Alpes, située à environ 800 mètres d’altitude, au pied du Mont-Blanc. Elle se trouve dans la vallée de l’Arve, à douze kilomètres à l’est de Chamonix, avec Les Houches entre les deux.
La Suisse et Genève sont accessibles depuis cette même vallée. L’aéroport de Genève est le point d’entrée habituel pour la plupart des acheteurs internationaux ; le trajet en voiture dure environ une heure.
L’accès ferroviaire y est meilleur que dans la plupart des stations alpines. Le Fayet, le hameau situé en contrebas de la commune, dispose d’une gare sur la ligne principale avec des liaisons TGV directes vers Paris et des liaisons vers Genève.
Depuis Le Fayet, trois options (autres que la route) permettent de rejoindre le centre-ville : un tramway de montagne à voie étroite (le Tramway du Mont-Blanc) monte au nord de la ville puis traverse vers l’arrière du domaine skiable des Houches ; un grand téléphérique circule en continu depuis le parc vers ce même domaine ; et la télécabine de la Vallée offre un accès rapide vers le nord-est. Ces deux dernières solutions visent à réduire le recours à la voiture si vous séjournez en centre-ville.
L’immobilier à Saint-Gervais est généralement moins cher que celui proposé à la vente dans la vallée de Chamonix.
Le domaine skiable
Saint-Gervais fait partie du domaine skiable d’Évasion Mont-Blanc, qui s’étend sur 445 km de pistes réparties sur 219 pistes et plusieurs stations de la vallée, dont Les Contamines-Montjoie. C’est l’un des plus grands domaines skiables des Alpes françaises.
Le tramway fonctionne toute l’année et dessert les hauteurs situées au-dessus du domaine skiable principal des Houches. En hiver, il transporte les skieurs vers les pistes. En été, il constitue le point de départ d’itinéraires de randonnée et d’alpinisme sur le massif du Mont-Blanc. Il fonctionne également en dehors de la saison de ski et constitue l’une des caractéristiques les plus marquantes de la station.
Des pistes de ski de fond sillonnent les environs. L’altitude à la base du village est de 800 mètres, mais les pistes s’étendent jusqu’à plus de 2 500 mètres ; les conditions d’enneigement y sont donc meilleures que ne le laisse supposer l’altitude du village. Lors des années de faible enneigement, les pistes inférieures menant au village peuvent présenter une couche de neige mince, mais le haut du domaine skiable reste enneigé jusqu’au printemps.
L'accès aux pistes varie selon les quartiers. Les logements situés au Bettex et sur le plateau du Mont d’Arbois sont accessibles directement à ski ou à quelques pas d’une remontée mécanique. Depuis le centre du village, il faut emprunter une télécabine ou une navette.
Saint-Gervais hors saison de ski
La ville attire des visiteurs aux thermes des Bains du Mont-Blanc depuis 1806. Ces thermes sont antérieurs au ski en tant qu’activité de loisirs dans les Alpes et confèrent à Saint-Gervais une identité tout au long de l’année dont ne disposent pas les stations exclusivement axées sur le ski. Ils attirent des visiteurs au printemps et en automne, saisons durant lesquelles la plupart des stations de ski ferment complètement.
L’été attire une clientèle différente. Saint-Gervais se trouve au pied des principaux itinéraires de randonnée du Mont-Blanc, et le parapente, le vélo et l’alpinisme sont tous pratiqués pendant les mois les plus chauds. Les vues imprenables et les infrastructures de la vallée (restaurants qui restent ouverts, commune active) en font un pied-à-terre estival viable, plutôt qu’une station qui ferme entre les saisons.
Le marché du jeudi a lieu toute l’année. On y trouve une piscine couverte ouverte toute l’année ainsi qu’une patinoire. Le Festival baroque du Mont-Blanc et plusieurs compétitions sportives de renommée internationale figurent au calendrier annuel.
Quels biens immobiliers sont disponibles à Saint-Gervais ?
Le marché propose des studios et des petits appartements d’entrée de gamme, des chalets traditionnels à différents stades de rénovation, des chalets neufs et des biens neufs construits selon les normes énergétiques actuelles, des fermes rénovées, ainsi que des terrains viabilisés pour les acheteurs souhaitant construire.
Le Bettex et le Mont d’Arbois sont les localités les plus élevées et les plus proches des pistes de ski, avec un accès direct au domaine de l’Évasion Mont-Blanc ; elles suscitent la plus forte demande parmi les acheteurs qui privilégient l’accès aux pistes. Les Chattrix offrent un cadre calme au caractère rustique et chalet. Le Demi-Quartier, situé au cœur de la commune, dégage davantage une atmosphère de village. Le Fayet, situé plus bas dans la vallée, convient aux acheteurs qui privilégient l’accès au réseau ferroviaire plutôt que la proximité des pistes de ski.
Saint-Nicolas-de-Véroce est un hameau classé au sein de la commune, qui dispose d’un parc de fermes rénovées et où les nouvelles constructions sont soumises à des restrictions, ce qui limite l’offre. Les propriétés situées en altitude, notamment au Bettex et au Mont d’Arbois, offrent une vue sur le massif du Mont-Blanc, bien que l’exposition et l’orientation varient d’un terrain à l’autre.
Prix de l’immobilier à Saint-Gervais
Le premier facteur influant sur les prix est la proximité des pistes de ski : le prix au m² diminue avec la distance par rapport à la remontée mécanique la plus proche ; ainsi, deux biens similaires situés dans des quartiers différents de la commune peuvent présenter des évaluations très différentes.
Le deuxième facteur est l’espace extérieur. Les appartements et maisons disposant d’un jardin ou d’un espace extérieur privé bénéficient d’une plus-value de 25 à 40 % par rapport à des biens comparables qui n’en disposent pas. Environ 64 % des acheteurs de la région recherchent un jardin.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique, le système français de classification énergétique) influe également sur les valeurs. Les biens classés A, B ou C conservent leur valeur, voire la voient augmenter ; ceux classés E, F ou G perdent de la valeur. Deux biens similaires présentant des notes DPE différentes n’auront pas des valeurs comparables.
Pourquoi acheter un bien immobilier à Saint-Gervais-les-Bains
La saison de ski, la période estivale propice à la randonnée et aux activités de plein air, ainsi que l’attrait permanent des thermes, constituent ensemble un calendrier de location qui convient aux acheteurs souhaitant percevoir des revenus locatifs au-delà de la seule saison de ski.
Les biens immobiliers neufs achetés en France avec un engagement de location à court terme peuvent bénéficier d’un remboursement de 20 % de la TVA sur le prix d’achat. Les conditions sont spécifiques et ce dispositif implique des obligations de location continues, ce que confirme le notaire chargé de la transaction.
L’offre à Saint-Gervais-les-Bains est limitée. La commune a des limites géographiques bien définies, et certains secteurs, comme Saint-Nicolas-de-Véroce, bénéficient d’un statut de protection qui restreint les nouvelles constructions. La station est restée plus petite et moins développée que Chamonix ou que les grandes stations construites exprès dans les Alpes françaises.